Article rédigé par Maître Baptiste Robelin, avocat associé chez NovLaw Avocats
Comment différencier le constructeur d’un promoteur ?
Selon le Code civil de 1804, la notion de constructeur comprend à la fois architectes et entrepreneurs. Cependant, la notion a été étendue en premier lieu par une loi de 1967 qui a rajouté aux articles 1779 et 1792 du Code civil, les techniciens ainsi que les personnes qui ont conclu un contrat de louage d’ouvrage avec le maître de l’ouvrage.
Ainsi, tous les professionnels qui ont concouru à la réalisation d’une construction comme par exemple le vendeur d’immeuble à construire, sont assimilés aux architectes et aux entrepreneurs. Puis en 1978, une loi est venue assimiler aux constructeurs les professionnels qui ont réalisé une mission qui s’assimile à celle d’un locateur d’ouvrage tout en agissant à l’égard du propriétaire de l’ouvrage en qualité de mandataire. C’est notamment le cas des contrôleurs techniques, des fabricants de composants ainsi que des vendeurs après achèvement.
Le promoteur est généralement défini par la jurisprudence comme celui qui détient l’initiative de soin principal de l’affaire. Quant à lui, le Code civil le décrit comme un professionnel prestataire de service contractuellement lié avec un maître de l’ouvrage par un contrat de promotion immobilière1. Le promoteur est un constructeur comme les autres en ce qu’il est tenu de la même responsabilité. En effet, le promoteur étant un prestataire de services, il constitue le garant de l’exécution, par les personnes à sa charge, de leurs obligations.
Cependant, un sous-traitant n’est pas assimilé aux constructeurs, bien que sa responsabilité soit la même en ce qui concerne les délais de prescription2.
Qui peut être victime d’un potentiel dommage causé par un constructeur ?
Dans la plupart des cas, la victime sera le maître de l’ouvrage c’est-à-dire soit un client en tant que particulier, un professionnel, un promoteur, le propriétaire du terrain ou encore celui qui, en tant que titulaire du droit de construire, a commandé l’ouvrage.
Lorsque l’ouvrage a été vendu, l’acquéreur de cet ouvrage peut constituer une victime directe si des désordres apparaissent.
Par ailleurs, l’opération de construction peut également porter préjudice à des tiers, notamment à des voisins victimes des inconvénients liés au chantier mais également des passants qui peuvent être victimes d’un accident causé par le chantier.
Dans quels cas la responsabilité des constructeurs peut-elle être engagée ?
Le maître de l’ouvrage pour lequel les travaux ont été réalisés, tout comme l’acquéreur de l’ouvrage, peuvent, s’ils ont subi un dommage imputable à la construction, agir par la voie contractuelle, étant contractuellement liés aux réalisateurs de la construction.
C’est une loi de 1978 qui est venue clarifier la responsabilité des constructeurs. Ainsi, la responsabilité des constructeurs peut être engagée si sont constatés des dommages venant rendre impropre l’ouvrage à sa destination3 et qui compromettent la solidité ou affectent l’un des éléments constitutifs de l’ouvrage ou l’un de ses équipements. Le maître d’ouvrage ou l’acquéreur de l’ouvrage disposent du délai décennale – soit 10 ans – à compter de la réception des travaux, pour engager la responsabilité du constructeur. La réception des travaux constitue pour le maître d’ouvrage, en un acte manifestant son acceptation de l’ouvrage, avec possibilité d’émettre ou non des réserves4.
Afin de mettre en jeu la responsabilité des constructeurs par la garantie décennale, les dommages doivent présenter certaines caractéristiques. Tout d’abord, le dommage doit se rapporter à l’ouvrage, l’ouvrage consistant en toute construction fixée au sol. Sont ainsi considérés comme des ouvrages, les édifices – un bâtiment ou un pont – mais également les travaux de bâtiment ou recourant à des techniques de travaux du bâtiment. Par ailleurs, les dommages doivent être cachés – non apparents au jour de la réception – et doivent avoir une certaine intensité. En outre, une présomption de responsabilité pèse sur les constructeurs pour les dommages qui viennent affecter l’ouvrage mais qui sont cachés le jour de la réception par le maître de l’ouvrage.
La mise en jeu de la garantie décennale peut être remise en cause par le constructeur s’il prouve que le dommage causé provient d’une cause étrangère – notamment la force majeure – ou du fait du maître de l’ouvrage lui-même.
En outre, le maître d’ouvrage et l’acquéreur de l’ouvrage disposent de deux ans – c’est la garantie biennale – à compter de la réception pour engager la responsabilité du constructeur en cas de dommage constaté sur les autres éléments d’équipement de l’ouvrage qui bénéficient d’une garantie de bon fonctionnement. La garantie biennale a ainsi vocation à s’appliquer aux éléments d’équipements de l’ouvrage qui sont destinés à fonctionner (tandis que les éléments inertes relèvent du droit commun)5.
Concernant les tiers, ils peuvent agir sur le terrain délictuel à l’encontre des constructeurs par le régime commun de la responsabilité, devant alors démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et la survenance du préjudice6. Les tiers peuvent également agir en cas d’effondrement d’un bâtiment. En effet, le propriétaire d’un bâtiment engage sa responsabilité en cas de dommage causé par la ruine du bâtiment si celle-ci a pour cause un défaut d’entretien ou un vice de construction. Si la ruine du bâtiment intervient pendant les travaux, les tiers préjudiciés par la ruine pourront ainsi agir à l’encontre des constructeurs.
En outre, en cas de trouble du voisinage, les tiers préjudiciés peuvent agir en responsabilité à l’encontre des constructeurs si les troubles causés par une opération de construction présentent une anormalité. En effet, la responsabilité des constructeurs peut être engagée en cas de troubles si ceux-ci ont une cause directe avec les missions qui leur ont été confiées.
A quelle hauteur sera réparé le dommage ?
Si un constructeur engage effectivement sa responsabilité, la réparation du préjudice, qu’il soit subit par le maître d’ouvrage, l’acquéreur de l’ouvrage ou des tiers, doit être intégrale et doit se limitée au dommage subi. En effet, la réparation doit consister à remettre l’ouvrage dans lequel il était censé se trouver dès l’origine mais elle ne peut jamais entrainer une amélioration. Ainsi, la réparation peut porter sur les dommages actuels ou futurs et consiste en la réalisation de travaux (démolition, reconstruction…) et / ou en l’attribution de dommages et intérêts moratoires.
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